Поняття договору оренди землі
Відповідно до Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення піприємницькоъ та інших видів діяльності.
За договором оренди орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №226 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/266-2004.
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, згідно ст.ст.17, 19 Закону України "Про оренду землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14.
Отже, якщо державну реєстрацію договору не проведено, то умови даного договору не зобов'язують сторін.
Істотні умови договору оренди землі
До істотних умов договору оренди землі відносяться: об'єкт оренди землі, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальністю за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
У разі якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.
Типовий договір землі затверджено Постановою Кабміну від 3 березня 2004 р. № 220 і він береться за зразок при оформленні договірних відносин між орендарем та орендодавцем.
Цього року Кабмін вніс зміни до типового договору оренди землі постановою Кабінету Міністрів України від 22 липня №650.
Відтепер орендар буде зобов'язаний вживати заходи з утримання лісосмуг та збереження родючості грунтів.А орендодавець у випадку з землею державної або комунальної власності зможе 1 раз на 3 роки перевіряти стан зданих в оренди ділянок на відповідність агрохімічному паспорту.
Строк договору оренди землі
Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років. Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим 7 років. При передачі в оренду земельних ділянок, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі не може бути меншим 10 років.
Якщо договір про надання права на користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарського призначення укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо повідомивши про це другу сторону не менш як за один рік згідно ч.2 ст.408 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15.
Підстави припинення чи розірвання договору
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.
Згідно з нормами діючого законодавства існує два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:
- за згодою сторін;
- за рішенням суду.
Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної форми власності може бути розірвано у разі необхідності надання її для суспільних потреб, визначених ч.1 ст. 7 Закону України "Про відчудження земельних ділянок" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Згідно з ст.32 Закону України "Про оренду землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Також, згідно з вищевказаною статтею закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку (у тому числі у порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:
- невиконання сторонами обов'язків, пердбачених ст.ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі".
- невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору.
- випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.
- виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Якщо жодних порушень за орендарем земельної ділянки не виявлено, то потрібно чекати закінчення дії договору, або все ж таки вести переговори щодо розірвання договору за згодою сторін.
В практиці орендних правовідносин часто трапляються ситуації, коли орендар (сільгоспвіробник) настільки непорядно поступає з власником земельної ділянки, що останній готовий розірвати договір оренди земельної ділянки ще до його закінчення.
Причин для невдоволення може бути багато: несплата або в неповному розмірі оплата орендної плати, погіршення якості землі, небажання орендаря вносити зміни до договору чи надавати інформацію щодо нарахувань та виплат орендної плати, невиконання орендарем умов договору, тощо.
Часто, договір оренди , як правило, виписаний орендарем в його інтересах і розірвати його, чи визнати недійсним, для необізнаного в законах землевласника важко. Тому, орендодавець продовжує чекати закінчення терміну дії договору.
Відповідно ст.33 Закону "Про оренду землі" https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
На практиці існує багато випадків, коли орендодавець був таким категоричним в намірі припинити договірні відносини з орендарем, що надсилав йому листи - повідомлення про бажання не продовжувати договір оренди ще до отримання пропозицій про поновлення договору від орендодавця. Орендодавці надсилали такі листи до закінчення терміну дії договору.
Не дивлячись на отримані від орендодавця листи, орендарі не звертають на них уваги. А за місяць - півтора до закінчення договору направляють орендодавцям листи - повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди.
Власники земельних ділянок не реагують на такі листи і угоди, вважаючи, що надіслані ними заздалегіь листи - повідомлення є дотатньою і належною підставою для непоновлення договору ореди. В результаті орендарі можуть зверталися до суду з позовами про визнання додаткових угод про поновлення договору оренди укладеними.
Отже, для власника земельної ділянки, який має заперечення щодо продовження договору оренди землі, закон встановлює місячний термін з моменту закінчення договору для викладення цих заперечень у листі - повідомленні і направленні його орендарю.
Таким чином і у випадку направлення орендарем листа-повідомлення про намір поновити договір в термін, визначений договором, і у випадку, якщо орендар не направляв такого листа чи направив його після закінчення дії договору орендодавець повинен обов'язково направити відповідний лист-повідомлення орендарю в місячний термін від дати закінчення договору.
Закон зазначає про необхідніть направлення листа-повідомлення, та не визначає зміст і форму такого листа. Тому, він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.
Власникам землі, що не бажають продовжувати договори оренди землі на новий строк, ми радимо направляти орендареві листи наступного змісту:
ЛИСТ-ПОВІДОМЛЕННЯ
(про заперечення щодо продовження договору оренди землі)
Між мною, _______________________________та ________________________укладено договір оренди земельної ділянки від "______"_______________20______року №________.
Термін дії вказаного Договору закінчується "______"____________20______ року, що, відповідно до п.____ Договору, є підставою для його припинення.
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, пп. а) ст.90 Земельного кодексу України продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; пп. б) ч.1 ст.90 Земельного кодексу України, власник земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі.
Повідомляю Вас, що я не бажаю поновлювати дію Договору і маю намір використовувати земельну ділянку для власних потреб і на свій розсуд.
У зв'язку з цим, прошу утриматися від вчинення дій, які б перешкоджали мені відразу після закінчення строку дії Договору використовувати належну мені, як власнику, земельну ділянку.
ПІБ Дата
Лист - повідомлення може бути вручений особисто, при цьому він передається орендарю, а на його копії орендар, або уповноважена особа зазначає дату його отримання, що підтверджується підписом та даними особи, яка його отримала.
Якщо орендар не бажає зареєструвати дату отримання листа, його необхідно направити поштою - рекомендованим листом з повідомленням та описом вкладення.
Відповідно до ст.34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Спори пов'язані з орендою землі вирішуються в судовому порядку.
Судова практика у справах щодо розірвання договору оренди землі.
Систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати (Постанова ВС від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18). http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77870570.
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору (Постанова ВС від 10 грудня 2019 року у справі №183/1749/17) http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/86205820.
Доводи відповідача про те, що він направляв позивачу пропозицію отримати орендну плату за землю, проте позивач за її отриманням не з'явився, не можуть бути підставою для висновку про належне виконання своїх зобов'язань за договором оренди землі (Постанова ВС від 11 грудня 2019 року у справі №272/872/17http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/86241066.
Безоплатна первинна правова допомога
Якщо ви потребуватиме роз’яснень, правової інформації, допомоги у складанні претензій, заяв, скарг, запитів - звертайтесь до центру безоплатної правової допомоги.
Безоплатна вторинна правова допомога
Для осіб, визначених ст.14 Закону України «Про безоплатну правову допомогу», може призначатись юрист, адвокат за рахунок держави (ветерани війни, ВПО, особи, чий дохід не перевищує 2-х прожиткових мінімумів, особи з інвалідністю, якщо їхня пенсія не перевищує 2-х прож.мінімумів, діти) для звернення до суду (представництва інтересів, складання процесуальних документів).
Отримати безоплатну первинну правову допомогу (юридичну консультацію або роз’яснення з правових питань) можна:
– за безкоштовним телефоном системи БПД 0 800-213-103
– у месенджері Фейсбук-сторінки: https://www.facebook.com/Centre.4.Legal.Aid/
– у приватному чаті системи БПД у Телеграм https://t.me/ualegalaid
– у Телеграм-чаті "Правова допомога протидії насильству" https://t.me/Non_Violence_Bot
– звернувшись до чат-боту у Телеграм "Кіберпес" для допомоги у боротьбі з кібербулінгом https://t.me/kiberpes_bot
– написавши на електронну пошту відділу «Михайлівське бюро правової допомоги» : mykhailivske@legalaid.zp.ua
- зателефонуйте на номер Відділу: (06132) 2-07-33, 098 35 42 253 (робочі ні з 8.00 до 17.00)
